如今，“团购”一词已经不再陌生，消费者看中商品优惠、打折后的低廉价格，商家在快速销售中回笼资金并拉高人气。今秋省城楼市未现往年“金九银十”的辉煌，由单位之名召集、房产网站组织的火爆商品房团购活动，在购房者间的号召力锐减。

　　与此对应的是，曾经利润点丰厚、不接受团购的名盘们，眼下纷纷放下身段，主动寻找团购“大客户”。一些实力不济的中小开发商，项目还未开发，就以超低价格四处寻找单位职工团购。开发商缘何对团购客户情有独钟？貌似集结了强大消费群的团购房产，购房过程能否一帆风顺？本报记者对此进行了调查——

　　1 刹不住 开发商热衷推团购

　　已经在省城某房地产媒体工作4年的小欣，近日走访省城各开发商及待售项目时，销售总监频频向他打听团购客户信息，并信誓旦旦地称给单位职工团购客户的价格会低于开盘销售价的20%至30%。小欣告诉记者，急于寻找团购业务的项目在省城少说也有三四十个。

　　由于开发商项目资金的融资成本过高，不仅是省城，全国各地的中小开发商都想方设法违规预售，以此来借用消费者的购房款启动项目开发。而来自于市场的散客们，不但蓄客时间长、项目推广难，这当中还经常有人购房后“反悔”，个别业主还会向职能部门举报开发商的种种违规之举，令开发商们苦不堪言。

　　与此相比，单位职工团购房子，退房率、投诉率低，回款率高、蓄客期短，销售后期的安全系数高，因此开发商在项目启动之初、每每遇到销售不济的时候，便会想到单位职工的团购业务。

　　今年1月、8月，太原市房管局两次下发文件，严禁各房地产开发企业违规组织单位团购违规预售的商品房，单位组织违规团购不合规的商品房，将会追究领导责任。但因为金融成本快速增高，限购带来销售阻力，事实上，省城各大开发商不但没有放弃团购客户，反而通过各种关系疯狂招揽单位团购业务。在省城数家高校、银行、通讯企业内，甚至出现多家开发商争抢团购资格，竞争异常激烈。

　　11月4日至6日，记者先后致电新晋祠路、龙城大街、长风东街多个待售项目(预售五证办理进度不一)，售楼人员称项目尾房所剩无几，主要房源已团购给实力不凡的几家企事业单位。在省城的二手房中介市场，不难发现许多按市场价交易的次新房，是某些单位以低价给职工团购的商品房。低价团购商品房，变相成为某些单位补贴给职工的一种福利。

　　2 魅力减 团购销售遇冷

　　“我们网站定期组织网友团购，但与单位团购相比，散客拼团式的团购，拿到的优惠幅度仅有成交价的1%至2.5%。”接受记者采访的小欣表示，因为给开发商的利润折扣过低，部分网友对网站组织的团购活动心存质疑，一些参加活动者主要目的是为了看盘、了解市场动向。购房者参加网站团购的价格远不及购买单位职工团购房实惠。

　　记者了解到，开发商喜欢实力雄厚的党政机关、效益可观的大型国企及有社会影响力的高校、医疗卫生、文化事业单位。这些单位职工收入稳定可观，支付房款能力强，项目品质不佳很难促成团购。某个项目如能在实力单位谈妥团购业务，本身就是项目可靠、品质上乘的最好说明，给项目后期吸引散客、抬价铺好前路。

　　记者了解到，因为销售量停滞不前，省城多个从不接受单位团购的名企大盘，现在也开始积极联系效益不错的企事业单位团购，但是收效一般。以长风街某盘为例，积累的400余个客户中，有一半来自团购，但因为市场转冷，团购客户的流失量是散客的三倍，团购客户彼此间的说服力更有影响。“市场整体成交在下滑，前景难测，团购一样很难打动职工的心。”中房信息集团太原机构的总经理李峰称，限购、限贷政策对待散客与团购客户是一样的，收入不菲、实力不凡的企事业单位职工也有大量多次置业者，这类购房者在市场变动下，最容易收紧钱袋不出手。

　　分析人士称，因为楼市下行，单位组织团购时，也在考虑职工购房的风险承载力，一旦遇到购房人断供，开发商资金断链的情形，作为团购的担保中间人，单位及相关负责人难逃其咎，很容易“好事办坏事儿”。

　　3 风险存 明优惠暗降价

　　“开发商害怕直接降价会影响市场，一些续销楼盘更担心会让前期已经购房的业主不满，又要促进成交，通过内部团购的方式表面上似乎是给一些特定人群优惠，实际上却是在降价。”山西某房产网负责人胡先生称，尽管组织团购越来越难，但是开发商积极组织团购也是为给降价、促成销售找一个更好的理由。

　　按照开发商营销打折的惯例，通常会选择开盘、放量及各类名头的节假日组织返现、打折、买送等优惠活动。但目前已临近年尾，部分开发商全年的销售量与年初计划相差甚远，想要成交，必须在价格上进行调整。

　　而眼下，既不是“十一”黄金周又没有开盘借口，以单位团购之名，正好可以成为降价的充足理由，“单位团购价比市场散客成交价相差20%至30%左右，以城北某名盘为例，给单位的团购价仅为6000元/平方米，而这个项目在去年年底的销售价高达7500元/平方米。”知情人士李先生介绍，有些售楼人员甚至建议客户去找团购单位。

　　李先生称，很多团购客户认为，有单位或网站做担保，团购的价格一定是史上最便宜的。其实，开发商面对团购客户与散客的定价方式、营销方法都一样，在楼市走向看好时，销售量价格就会随行抬高，在楼市向下时，营销活动增多，折扣力度加大。

　　此外，团购客户购买了无证预售的项目，同样会遇到延期交房、开发商随意变更规划、交房标准与承诺不符等问题。团购业主与开发商签订了购房合同，价格下降后，开发商也不会承担业主损失。

　　4 看形式 团购选房睁大眼

　　今年2月，昆明市曝出两起房屋销售诈骗大案，开发商打着“团购”的幌子，违法违规收取“意向金”或“订金”，涉嫌诈骗近3亿元。而在省城，2009年数家企事业单位职工以成本价团购的某个项目，本该今年年底交房，现在却仍在时断时续的建设中。

　　11月7日，记者采访到省城一家专做房地产团购业务的经纪公司负责人李先生。李先生介绍，省城楼市的单位团购有多种形式。第一种是，单位仅起到中介职责，向职工推荐价格实惠的商品房项目，购房合同签订的双方是开发商与职工个人。项目出现任何问题与单位无关，但此类商品房通常为预售手续齐全、价格较高的正规项目。

　　另一种是单位作为项目的合作开发方，建设职工的住房，多余部分按商品房市场价销售。在项目未取得开发许可之前，就按成本价提前预收职工的购房款，以缓解项目开发初期的资金压力。还有一种团购，是单位作为购房人，低价购买到商品房项目，再按单位分房原则分配给职工，单位与购房人分别承担一部分购房款。上述两种单位团购商品房的方式，销售合同的签约双方及第三方均会涉及到团购房单位，购房者遇到各类购房纠纷，首先应该直接找单位相关部门，再与开发商协调解决。

　　李先生称，无论通过哪种形式团购房子，购房者都应该提前了解项目的土地性质、规划前景、开发商实力和经验等相关问题。不要认为有单位作担保，项目的品质、产权就会完美无缺。按照经验，业主通过单位团购的房子，出现问题后碍于工作关系，维权反而困难重重。

　　山西某房产网的负责人称，太原项目办理预售五证的时间一般需要两年半，开发商为了减少资金周转压力，违规预售组织团购圈钱的事件屡见不鲜。所以，销售代理公司在选择合作项目前，首先会了解项目的土地性质、开发商背景和资金状况。如果项目的土地权属分明、规划前景已落实，开发企业和老总有经验、有实力，代理销售此类项目的安全系数高，团购推销轻而易举。

　　相反，一个没有任何证件就开始团购的项目，其可信度大打折扣。以单位名义团购项目时，单位最好与开发商共同设立账户，以便了解购房款的使用和去向，对团购职工负责。